Hvordan fungerer realkreditsystemet?

Det danske realkreditsystem er på en lang række områder unikt, i forhold til resten af verden. Det er et kæmpe fagområde, og du kan finde masser af information på nettet, som vi ikke vil gentage her. Under vores link sektion, kan du finde en samling relevante henvisninger til diverse hjemmesider.
Vi vil dog fremhæve to helt centrale punkter, der er afgørende at forholde sig til, for enhver låntager af realkreditlån. Det ene er ”handelsprincippet” og det andet er ”forsikringselementet”.

Handelsprincippet

Vi anvender begrebet ”handelsprincippet” for at understrege det markeds- og købmandsmæssige aspekt af, at optage og indfri et realkreditlån. Den almindelige betegnelse er Balanceprincippet.
Et realkreditlån etableres ved, at du med kreditinstituttets hjælp udsteder og sælger obligationer for at fremskaffe de penge du skal bruge. Obligationer er værdipapirer, der bliver købt og solgt hver dag. Derfor skal du fra den dag du etablerer et realkreditlån, forstå dig selv som ”obligationskøbmand” og din realkreditgæld, som en handelsvare andre er interesserede i. Du handler direkte med dem som ønsker at købe dine obligationer med kreditforeningens hjælp. Prisen på lånet er således en funktion af, hvor dygtig du er som obligationskøbmand i forhold til den varierende interesse der er for obligationen og hvor risikofyldt du handler.
Er du en dygtig købmand, så handler du når du kan opnå en gevinst. At købe klogt og sælge endnu klogere, har alle tider været en god måde at opbygge formuer på. Vi hjælper vores kunder med at være kloge obligationskøbmænd.

Forsikringselementet

Det andet punkt er forsikringselementet. Vi er alle omgivet af risici, og nogle af disse kan vi forsikre os imod. Vi kan eksempelvis tegne en hus- og brandforsikring mod skader på huset. Bilforsikringen skal dække buler og skrammer på et af vores kæreste ejer, og livs- og ulykkesforsikringer vil vi helst undgå at tænke på, at vi kan få brug for.
Når vi køber en ejendom og finansierer den, udsætter vi os for endnu en risiko og det er renten. Renten er, meget forenklet, prisen for at låne penge. Prisen fastsættes ud fra mange forskellige variabler, som hele tiden ændrer sig i forhold til hinanden. Derfor kan ingen med sikkerhed og på forhånd sige noget om, hvornår, hvor meget og hvorfor renten ændre sig. Det eneste der er ret sikkert, det er at renten aldrig ligger stille. Den bevæger sig hele tiden, både op og ned. Går renten op, bliver det dyre at låne penge og dermed også dyre at finansiere ejendommen. Måske så dyrt at man ikke længere kan betale.

Det udgør selvsagt en risiko for boligejeren, både hvad angår den løbende betaling (huslejen/ydelsen) men også formuen/værdien af ejendommen kan blive påvirket negativt. En måde at imødegå risikoen, er at lade andre påtage sig den mod at betale for det, ligesom med en forsikring. Man kan altså indgå en aftale om fast rente, med den der køber obligationen, og derved kende sin husleje fremover. Samtidigt opnår man et element af formue sikkerhed, fordi prisen på obligationen og dermed gælden, er en funktion af renten. Stiger renterne, falder kursen på obligationerne og dermed falder det beløb du skylder, også.

Omvendt kan man vælge selv at tage hele risikoen, mod at få en lavere rente. Det er ligesom hvis man undlader at tegne forsikringer. Det vil umiddelbart være billigere, så længe det går godt. Men regnestykket kan i princippet først gøres op den dag man ikke længere har finansieringen og samtidigt lukker øjnene, for den formuebeskyttelse et tilsvarende lån med fast rente, kunne have givet.
Derfor er det ofte en smalsporet diskussion, når der tales om billige rentetilpasningslån og dyre fastrentelån, som om det var to sammenlignelige låneomkostninger. Der er i langt højere grad tale om lån, hvor det ene har meget høj risiko og det andet har meget lav risiko. Altså er renteforskellen et udtryk for prisen, for at påtage sig risiko eller at lade andre tage den.
Vi hjælper vores kunder med, at de opdager når der er sket en ”finansiel skade” (rentestigning), vi vurdere om ”erstatningen” (konverteringsgevinsten) er større end ”selvrisikoen og præmiestigningen” (omkostningerne) og vi ”anmelder skaden” (omlægger lånet) bedst muligt.

Kontakt os, og lad os få en snak omkring realkreiditten og de muligheder der ligger gemt i gældsplejen.