De forskellige lånetyper.

Det danske realkreditmarked er i dag præget af mange forskellige låneprodukter. I gamle dage var det mere simpelt, der var kun et par typer at vælge imellem, og langt de fleste havde fastforrentede lån med afdrag. I dag er det anderledes. De 5 største kreditforeninger har tilsammen omkring 520 forskellige åbne obligationsserier, der dermed kan bruges til optagelse af nye realkreditlån. Tager vi lukkede serier med er der over 1400 forskellige serier, som eksisterende boligejere kan have lån optaget i. Desuden findes der de rene bankprodukter som f.eks. prioritetslån. Erhvervslivet og andelsboligforeninger har desuden haft fornøjelsen af at stifte bekendtskab med SWAP-lån og andre smarte lånekonstruktioner.

Hvorfor skal der være så mange forskellige måder at låne penge på? ”Det giver mulighed for at tilpasse lånet lige til den enkelte” lyder argumentet ofte fra bankernes side. Man kunne også få den tanke, at jo mere uigennemskueligt et system er, jo lettere er det at ”snyde” kunderne og gemme indtægter væk i noget der ikke er umiddelbart synligt for øjet. Vurdér selv.

Alle disse forskellige lånetyper kan opdeles i disse kategorier.

  • Fastforrentede lån med afdrag (10 år, 15 år, 20 år, 30 år)
  • Fastforrentede lån uden afdrag (10 år, 15 år, 20 år, 30 år)
  • Rentetilpasningslån med afdrag (F1, F2, F3, F4 … F10)
  • Rentetilpasningslån uden afdrag (F1, F2, F3, F4 … F10)
  • Rentetilpasningslån med renteloft med afdrag
  • Rentetilpasningslån med renteloft med afdrag
  • Etc.

Arketyper.
Alle disse forskellige lånetyper har naturligvis også forskellige egenskaber, og de er interessante at kigge nærmere på. Man kan groft dele lånene op i 2 arketyper, og så er resten en blanding af disse.

 

Type 1 – Det helt korte rentetilpasningslån / prioritetslånet

I den ene ende af spektret har vi det helt korte rentetilpasningslån, eller bankproduktet prioritetslån. Egenskaben ved dette lån er, at gælden ikke ændres hvis renten ændres. Dvs. man skyder altid det pålydende uanset renteudviklingen. Renten er typisk variabel, og dermed kan ydelsen ændres ved ændring i renten. Dette er interessant i sammenhæng med boligprisernes ændring som funktion af renteændringer.

På næste figur er vist, hvorledes boligpriserne ændres ved ændring i renteniveau. Jo mere renten stiger, jo mere falder boligerne i værdi, idet vi handler bolig ud fra en nettobetalings-evne, eller –lyst om man vil.

 

Mens boligprisen varierer med ændring i renten (blå kurve) vil gælden ikke ændres nævneværdigt (Rød kurve). Prioritetslån vil ikke variere noget som helst, mens der er tale om ubetydelige ændringer for rentetilpasningslån med refinansiering hvert år (F1).

Konsekvensen af dette er, at hvis renten falder, vil der opstå en stigning i boligens pris, mens gælden er uforandret, dvs. der kommer friværdi i boligen. Det er meget rart. Hvis renten derimod stiger, vil boligen falde i værdi, mens gælden er uforandret. Denne situation gør, at boligejeren bliver teknisk insolvent. Dvs. gælden overstiger boligens værdi, og det kan blive svært at sælge boligen. Kun med en opsparing svarende til tabet, har man mulighed for at sælge. Ikke en rar situation at være i.

Det karakteristiske i type 1 er at gælden ikke ændres med ændret renteniveau.

 

Type 2 – De lange fastforrentede obligationslån

I den anden ende af spektret ligger de fastforrentede obligationslån. De findes med løbetider fra 10 til 30 år. Vi ser her på de 30 årige. Om de er med eller uden afdrag er i denne sammenhæng ligegyldigt. Vi betragter igen boligpris og gældsændringer ved ændring i renteniveau på den efterfølgende figur.

 

I denne type sker der det, at når renten stiger, så falder gælden på obligationslånet. Det gør den fordi kursen på de bagvedliggende obligationer falder, og det er muligt at købe sine obligationer tilbage til en lavere kurs og dermed til færre penge. Huspris og indfrielsespris falder altså begge når renten siger.

Falder renten derimod, vil kursen på obligationerne også stige, også over kurs 100. Men man har altid ret til at indfri sine obligationer til kurs pari – dvs. kurs 100. Det betyder, at har man optaget sit lån tæt på kurs 100, kan gælden ikke stige, men kun falde ved rentestigning.

Disse mekanismer gør, at der er meget interessant at kigge på sit lån som et aktiv, og foretage en løbende aktiv gældspleje.

 

Ansvar / Kasko

De 2 arketyper kan man sammenlige med en bilforsikring. Man er klar over, at der er forskel på en ansvars- og en kaskoforsikring. Både pris og dækning er forskellige. Det er helt på samme måde med boliglånet. Et flekslån er at sammenligne med en ansvarsforsikring. Det er billigt, og der er minimal dækning ved skade. Det fastforrentede obligationslån er at sammenlige med en kaskoforsikring. Det er umiddelbart dyrere, men dækningen er også maksimal.

Når man snakker forsikringer er man helt klar over forskellen, og at det i realiteten er to forskellige produkter man sammenligner. Æbler og pærer. Men går snakken på flekslån og fastforrentede lån, så sammenligner man lystigt på tværs på f.eks. ydelsen, og holder alt andet lige, uden skelen til at det er æbler og pærer man sammenligner.

 

Hør mere
Er du interesseret i at høre om mulighederne for dig omkring aktiv gældspleje, så udfyld disse simple spørgsmål, og vi vender tilbage til dig med en beskrivelse af mulighederne.   


 

Kontaktdata.

Boligens eksisterende lån.

Oplysninger Lån 1.

Oplysninger Lån 2.

Oplysninger Lån 3.

Øvrige oplysninger.

Tooltip
      

 

        


Stubkjær & Nielsen Aps • Arne Jacobsens Allé 7, 5. sal • 2300 København S • 50 50 60 60 • Denne email adresse bliver beskyttet mod spambots. Du skal have JavaScript aktiveret for at vise den. • cvr. 3740 6786